Verifiche Catastali e Urbanistiche: Cosa Controllare Prima di Comprare Casa

Uno degli errori più gravi (e comuni) che si commettono nell’acquisto di una casa è trascurare le verifiche catastali e urbanistiche. Documenti non aggiornati, abusi edilizi o difformità possono causare ritardi, costi imprevisti o addirittura l’annullamento dell’atto di compravendita. In questa guida ti spieghiamo cosa verificare, perché è importante e chi può aiutarti a farlo.

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🏡 1. Cos’è la verifica catastale e perché è fondamentale

La verifica catastale serve a controllare che le informazioni registrate presso il Catasto siano:

corrette
aggiornate
coerenti con lo stato reale dell’immobile

Documenti principali da controllare:

Visura catastale: contiene dati identificativi dell’immobile, rendita, categoria, intestazione
Planimetria catastale: disegno in scala che rappresenta la distribuzione interna dei locali

Cosa verificare:

✅ Che l’intestatario sia effettivamente il venditore
✅ Che la rendita catastale sia corretta (serve anche per il calcolo delle imposte)
✅ Che la planimetria corrisponda allo stato reale (nessuna stanza in più, muri spostati, etc.)

🏗️ 2. Verifica urbanistica: cosa significa e perché conta

L’urbanistica riguarda la regolarità edilizia dell’immobile rispetto alle norme del Comune.

Cosa controllare:

Conformità urbanistica: l’immobile deve essere conforme al titolo edilizio originario (concessione, licenza o permesso di costruire)
Assenza di abusi edilizi: modifiche interne o ampliamenti senza autorizzazione sono irregolari
Agibilità: verifica che l’immobile sia dotato di certificato di agibilità o che vi siano le condizioni per ottenerlo

🔴 Un immobile con difformità urbanistiche:

Non può essere venduto regolarmente (il notaio blocca il rogito)
Potrebbe richiedere sanatorie costose o demolizioni
In certi casi, non è nemmeno mutuabile

🛠️ 3. Chi effettua le verifiche e quando farle

Quando farle?

Subito dopo l’interesse concreto per un immobile, prima della proposta di acquisto, o comunque prima del compromesso.

A chi rivolgersi?

Geometra o architetto di fiducia: può fare un sopralluogo e confronto tra planimetria, documenti urbanistici e stato reale
Notaio: controlla la regolarità formale prima del rogito, ma non sempre verifica tutto nel dettaglio tecnico
Comune: puoi richiedere accesso agli atti per controllare i titoli edilizi (serve tempo)

📋 4. Check-list delle verifiche da fare

✅ Visura catastale aggiornata
✅ Planimetria catastale conforme allo stato di fatto
✅ Conformità urbanistica dell’immobile
✅ Assenza di abusi edilizi (o presenza di sanatorie)
✅ Titolo abilitativo originario (licenza edilizia, concessione, ecc.)
✅ Certificato di agibilità (se esistente)
✅ Legittimità delle eventuali pertinenze (cantina, box, giardino)