Preliminare di Compravendita: Cos’è, A Cosa Serve e Cosa Deve Contenere

Il preliminare di compravendita (conosciuto anche come compromesso) è uno dei documenti più importanti nel percorso verso l’acquisto di una casa. È il contratto con cui acquirente e venditore si impegnano formalmente alla compravendita dell’immobile, stabilendo tutte le condizioni dell’operazione. In questa guida scoprirai cos’è, quando si firma, cosa contiene e perché è fondamentale per tutelare entrambe le parti.

📌 1. Cos’è il preliminare di compravendita

È un contratto privato (ma può anche essere redatto da un notaio) con cui le parti:

• si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro atto definitivo di vendita (il rogito)
• fissano prezzo, tempistiche, condizioni, eventuali penali e modalità di pagamento

⚠️ Non è il rogito: il preliminare non trasferisce la proprietà, ma impegna le parti a farlo in futuro, secondo termini prestabiliti.

📅 2. Quando si firma il preliminare

Il compromesso si firma dopo l’accettazione della proposta di acquisto, una volta concluse:

• le verifiche tecniche, catastali e urbanistiche
• l’eventuale accordo sulla trattativa
• l’approvazione (o richiesta) del mutuo da parte della banca

✍️ Può essere firmato in forma privata tra le parti, presso un’agenzia o davanti a un notaio (forma pubblica).

📑 3. Cosa contiene un preliminare ben fatto

Ecco gli elementi fondamentali:

• Dati completi di acquirente e venditore
• Descrizione dettagliata dell’immobile (compresi pertinenze, planimetrie, rendita catastale)
• Prezzo totale concordato
• Modalità di pagamento (caparre, saldo al rogito, eventuale mutuo)
• Date e scadenze: firma rogito, consegna immobile
• Caparra confirmatoria (ulteriore rispetto alla proposta)
• Clausole sospensive o risolutive (es. ottenimento mutuo, sanatoria abusi)
• Eventuali obblighi: consegna documenti, rilascio agibilità, estinzione ipoteche
• Penali in caso di inadempienza

💰 4. Caparra confirmatoria nel compromesso

Nel compromesso si versa una seconda caparra confirmatoria, che può arrivare fino al 10-20% del prezzo.

Serve a:

• consolidare l’impegno delle parti
• tutelare in caso di mancato rispetto del contratto

🔁 In caso di recesso:

• chi non rispetta l’accordo perde la caparra o deve restituirla raddoppiata

🛡️ 5. Perché registrare il preliminare

La registrazione all’Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 20 giorni dalla firma:

• Serve a dare data certa al contratto
• Prevede imposte di registro (200 € + 0,5% della caparra versata)
• Se firmato dal notaio, la registrazione è inclusa nel servizio

Inoltre, il compromesso può essere trascritto nei registri immobiliari (più costoso, ma ancora più sicuro), proteggendo l’acquirente da ipoteche, sequestri o vendite a terzi.

🧾 6. Preliminare notarile: è obbligatorio?

No, non è obbligatorio. Tuttavia, è altamente consigliato se:

• l’immobile ha situazioni complesse (es. ipoteche, donazioni, sanatorie)
• il venditore è un’impresa o un soggetto non completamente affidabile
• vuoi la massima tutela legale

📋 7. Check-list prima di firmare il compromesso

✅ Hai verificato la conformità catastale e urbanistica?
✅ Il mutuo è già approvato o c’è una clausola sospensiva?
✅ Hai letto tutte le penali in caso di recesso?
✅ L’importo della caparra è sostenibile?
✅ È specificata ogni pertinenza inclusa (box, cantina, ecc.)?
✅ Hai un tecnico o un notaio che ha visionato l’immobile?