Contratto a Canone Libero (4+4): Guida Completa alla Locazione Più Flessibile

Il contratto a canone libero 4+4 è la forma più comune di locazione abitativa in Italia. È disciplinato dalla Legge n. 431/1998 e offre grande flessibilità sul prezzo del canone, oltre a una durata garantita per entrambe le parti.

Vediamo in dettaglio come funziona, vantaggi, obblighi e cosa sapere prima di firmarlo.

📌 Cos’è il contratto 4+4

• Durata: 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 se non interviene disdetta.
• Canone: liberamente concordato tra le parti, senza limiti o tabelle.
• Finalità: uso residenziale stabile e continuativo.
• È la formula ideale per affitti di lungo periodo in zone dove il mercato è libero.

🧾 Caratteristiche principali

⚖️ Obblighi delle parti

Proprietario:

• Registrare il contratto
• Mantenere l’immobile in buono stato (manutenzione straordinaria)
• Rispettare il rinnovo se non ricorrono motivi legittimi per la disdetta

Inquilino:

• Pagare regolarmente il canone
• Curare l’immobile (manutenzione ordinaria)
• Restituire l’abitazione in buone condizioni

📤 Disdetta del contratto

🔹 Da parte del proprietario

• Solo alla prima scadenza dei 4 anni e solo per giustificati motivi (es. uso personale, vendita, ristrutturazione).
• Richiede preavviso scritto di 6 mesi tramite raccomandata A/R o PEC.

🔹 Da parte dell’inquilino

• In qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi, anche senza motivazione (se previsto dal contratto).

💰 Tassazione

Il proprietario può scegliere tra due regimi:

1. Ordinario IRPEF: tassazione progressiva + addizionali
2. Cedolare secca al 21%: imposta sostitutiva fissa (no imposta di registro né di bollo)

📌 Attenzione: la cedolare secca è ammessa solo per persone fisiche e immobili ad uso abitativo.

📑 Clausole tipiche da includere

• Canone e modalità di pagamento
• Durata e rinnovo
• Spese condominiali e utenze
• Modalità di risoluzione anticipata
• Eventuali divieti (es. subaffitto)

✅ Vantaggi del contratto 4+4

• Stabilità abitativa: ideale per famiglie o chi cerca un alloggio a lungo termine
• Libertà nel canone: utile nelle aree a mercato libero
• Semplicità fiscale con l’opzione cedolare secca
• Tutela legale solida sia per locatore che per conduttore

⚠️ Svantaggi

• Durata minima lunga: poco flessibile per chi ha esigenze temporanee
• No agevolazioni fiscali rispetto ai contratti a canone concordato
• Vincolo di rinnovo automatico se non si rispettano i termini della disdetta