Contratto a Canone Concordato (3+2): Cos’è, Vantaggi e Regole
Il contratto di locazione a canone concordato 3+2 è un tipo di affitto regolato da specifici accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini. Offre vantaggi fiscali rilevanti per il locatore e canoni calmierati per il conduttore.
È ideale per chi cerca una soluzione abitativa a medio-lungo termine, con un buon equilibrio tra prezzo e durata.
🧾 Cos’è il contratto 3+2
- Durata: 3 anni, rinnovabile automaticamente per altri 2
- Canone: stabilito in base ad accordi locali (non libero)
- Finalità: uso residenziale continuativo
- Regolamentato dalla Legge 431/1998 e dai successivi DM e accordi territoriali
📌 Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma.
📌 Caratteristiche principali
| Caratteristica | Dettaglio |
|---|---|
| Durata | 3 anni + rinnovo automatico di 2 anni |
| Canone | Determinato da accordi locali (non liberamente deciso) |
| Preavviso disdetta | 6 mesi per entrambe le parti |
| Agevolazioni fiscali | IMU e TASI ridotte, cedolare secca agevolata al 10% (in molti Comuni) |
| Obbligo attestazione | Serve attestazione di conformità agli accordi territoriali |
💰 Agevolazioni fiscali per il proprietario
Il contratto 3+2 permette al locatore di accedere a:
- Cedolare secca agevolata al 10%
(anziché 21%, solo nei Comuni ad alta tensione abitativa) - Sconto IMU e TASI
- Riduzioni fino al 25% o 50% a seconda del Comune
- Riduzione dell’imposta di registro
- Se non si opta per la cedolare, l’imposta di registro è più bassa rispetto al canone libero
📑 Cosa deve contenere il contratto
- Durata e data di inizio
- Canone concordato e modalità di pagamento
- Spese accessorie (condominio, utenze)
- Clausole di recesso
- Riferimento agli accordi locali
- Attestazione di conformità firmata da almeno una delle parti o da associazioni abilitate
📌 Alcuni Comuni impongono l’attestazione per accedere ai benefici fiscali.
⚖️ Obblighi e diritti delle parti
Inquilino:
- Pagare il canone stabilito nei termini previsti
- Non può modificare l’immobile senza consenso
- Può dare disdetta con 6 mesi di preavviso (per giusta causa anche prima)
Proprietario:
- Può disdire solo per motivi previsti dalla legge
- Deve mantenere l’immobile in condizioni abitabili
- Obbligo di registrare il contratto e conservare attestazione
📤 Rinnovo e disdetta
- Il rinnovo scatta in automatico alla fine dei 3 anni se non viene data disdetta.
- La disdetta va comunicata almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata A/R o PEC.
- Dopo i 5 anni complessivi, le parti possono decidere di rinnovare o modificare le condizioni.
✅ Vantaggi del 3+2
- Vantaggi fiscali concreti per il proprietario
- Canoni calmierati per l’inquilino
- Durata medio-lunga, adatta a famiglie e lavoratori
- Più stabilità rispetto al contratto transitorio
⚠️ Svantaggi
- Canone limitato (non libero)
- Richiede conoscenza degli accordi territoriali
- Iter burocratico più articolato (attestazione, requisiti)
🗺️ Dove conviene il 3+2?
Il contratto a canone concordato è particolarmente conveniente in:
- Comuni ad alta densità abitativa (Milano, Roma, Firenze, Bologna, Napoli, Torino, ecc.)
- Zone universitarie
- Aree in cui gli accordi locali garantiscono canoni concorrenziali ma fiscalità agevolata
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