Affitto breve o turistico: regole diverse da conoscere

Negli ultimi anni gli affitti brevi – pensiamo ad Airbnb, Booking o affitti per studenti e lavoratori temporanei – sono esplosi. Ma attenzione: questo tipo di locazione segue regole specifiche, differenti rispetto al classico contratto di affitto 4+4 o 3+2.

Sia che tu sia proprietario che vuole affittare per brevi periodi, sia ospite alla ricerca di una soluzione temporanea, è fondamentale conoscere la cornice legale, fiscale e operativa dell’affitto breve.

🏠 Cos’è un affitto breve?

È una locazione inferiore a 30 giorni, senza obbligo di residenza o domicilio. Può essere:

• Turistico
• Per studio o lavoro temporaneo
• Occasionale (senza impresa)

📌 Non richiede registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate se inferiore a 30 giorni.

👩‍⚖️ Regole per chi affitta: cosa serve

✅ 1. Comunicazione alla Questura

• Obbligatoria per ogni ospite (anche minori)
• Tramite portale “Alloggiati Web”
• Registrazione come locatore e invio dati entro 24 ore dall’arrivo

✅ 2. Codice identificativo regionale (CIR)

• Alcune Regioni italiane richiedono il CIR da esporre negli annunci online
• Serve per monitorare e regolarizzare l’offerta turistica

✅ 3. Registrazione all’Agenzia delle Entrate (se affitto frequente o oltre i 30 giorni)

• Contratto da registrare se la durata supera i 30 giorni o ci sono rinnovi successivi
• Se si supera la soglia di occasionalità, può configurarsi attività d’impresa

💸 Regime fiscale: tasse su affitti brevi

Due opzioni principali:

➤ Cedolare secca (21%)

• Per persone fisiche non imprenditori
• Fino a 4 immobili all’anno (oltre, attività imprenditoriale)

➤ Tassazione ordinaria (IRPEF + addizionali)

• Se affitti in modo sistematico o con servizi aggiuntivi (pulizie, colazioni, etc.)

📌 Attenzione: l’Agenzia delle Entrate può riclassificare un’attività come impresa turistica se ci sono:

• Prenotazioni ricorrenti
• Servizi extra
• Più appartamenti affittati

📑 Requisiti dell’immobile

• Impianti a norma
• Presenza di estintori o rilevatori di fumo (in alcune Regioni)
• Conformità urbanistica e agibilità
• Arredi funzionali e pulizia adeguata

💡 Alcuni Comuni richiedono:

• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Tassa di soggiorno da versare periodicamente

🛎️ Affitti brevi tramite portali (Airbnb, Booking, ecc.)

• Le piattaforme trattengono una commissione
• Possono agire da sostituto d’imposta (Airbnb applica direttamente il 21%)
• Richiedono rispetto delle normative locali e fiscali

📌 Per affittare con regolarità è consigliabile dotarsi di:

• Partita IVA (in caso di attività imprenditoriale)
• Assicurazione di responsabilità civile
• Software gestionale o channel manager

⚠️ Rischi e sanzioni

In caso di irregolarità, il proprietario rischia:

• Sanzioni da 250 a 5.000 € per mancata comunicazione ospiti
• Sanzioni per mancata registrazione fiscale
• Denunce per evasione o attività abusiva

✅ Conclusione

Gli affitti brevi possono essere un’ottima opportunità per monetizzare un immobile, ma richiedono attenzione normativa, fiscale e gestionale. Informarsi bene, rispettare le regole e strutturarsi correttamente ti permette di affittare in tranquillità e con piena legalità.