Investire in REIT: Cos’è, Come Funziona e Quali Sono i Migliori
Cos’è un REIT?
Un REIT (Real Estate Investment Trust) è una società quotata in borsa che possiede, gestisce o finanzia immobili produttivi di reddito (uffici, centri commerciali, ospedali, hotel, data center, residenziale…).
👉 Funziona come un “condominio in borsa”: compri quote, incassi dividendi dai canoni d’affitto.
💼 Perché Investire in REIT?
✅ Vantaggi principali:
- Reddito passivo stabile: i REIT sono obbligati a distribuire fino al 90% degli utili sotto forma di dividendi
- Diversificazione immobiliare: puoi investire in decine di settori e paesi diversi con pochi euro
- Liquidità: si comprano/vendono come azioni su Borsa o ETF
- Protezione dall’inflazione: affitti rivalutabili nel tempo
🧱 Tipologie di REIT
| Tipo di REIT | Descrizione |
|---|---|
| Equity REIT | Possiedono e gestiscono immobili fisici |
| Mortgage REIT | Investono in mutui ipotecari e prestiti |
| Hybrid REIT | Combinano proprietà e finanziamenti |
| REIT settoriali | Specializzati (logistica, data center, ecc.) |
🌍 Dove Sono i REIT?
- 🇺🇸 USA: il mercato più sviluppato (es. Realty Income, Prologis, VICI Properties)
- 🇪🇺 Europa: società come Vonovia (DE), Unibail-Rodamco (FR/NL)
- 🌏 Asia-Pacifico: Singapore REIT (S-REIT), Giappone, Australia
🔍 In Italia non esistono REIT “ufficiali”, ma ci sono SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata) come Covivio.
🧮 Come Si Guadagna con i REIT
- Dividendi regolari (solitamente trimestrali)
- Apprezzamento delle quote
- Rivalutazione immobiliare nel tempo
📈 REIT vs Immobiliare Tradizionale
| Caratteristica | REIT | Immobiliare diretto |
|---|---|---|
| Capitale minimo | Basso (anche 100 €) | Alto (migliaia di €) |
| Gestione | Nessuna, 100% passiva | Totale responsabilità |
| Liquidità | Alta (come azioni) | Bassa |
| Diversificazione | Alta (settore, area, tipo) | Molto bassa |
| Costi | Bassi (commissioni ETF) | Alti (notaio, tasse, lavori) |
| Redditività | Dipende dal REIT scelto | Dipende da zona e gestione |
📊 Migliori ETF REIT (2025)
Per iniziare senza scegliere singoli titoli:
| Nome ETF | ISIN | Area | TER (%) |
|---|---|---|---|
| iShares Developed Markets Property | IE00B1FZS350 | Globale | 0,59 |
| Vanguard Global ex-US Real Estate | IE00B9F5YL18 | Globale | 0,12 |
| Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate | LU1437016972 | Europa | 0,24 |
| SPDR Dow Jones Global Real Estate | IE00B8GF1M35 | Globale | 0,59 |
📉 Rischi e Limiti dei REIT
- 📉 Sensibili ai tassi d’interesse: se i tassi salgono, i REIT soffrono
- 💰 Tassazione sui dividendi: da valutare in base alla tua residenza fiscale
- 🧱 Volatilità di mercato: sono pur sempre azioni
- ⚠️ Concentrazione settoriale: alcuni REIT sono esposti a pochi immobili o aree
🧠 Quando Conviene Investire in REIT?
✅ Se vuoi rendita passiva
✅ Se cerchi diversificazione fuori dall’Italia
✅ Se non vuoi gestire direttamente immobili
✅ Se pensi che il settore immobiliare tornerà a salire nel medio termine
🧠 Domande Frequenti (FAQ)
🔹 REIT e inflazione: sono protettivi?
Sì, spesso i contratti di locazione hanno meccanismi di rivalutazione.
🔹 Posso investirci con un PAC?
Sì, tramite ETF o piattaforme che lo permettono.
🔹 I dividendi REIT sono tassati?
Sì, come redditi da capitale (generalmente 26% in Italia, salvo PEPP o PIR).
🔹 Meglio REIT USA o Europa?
Dipende: i REIT USA sono più stabili e maturi, ma quelli europei a volte sono più sottovalutati.
📌 Conclusione
I REIT sono strumenti potenti per ottenere rendite da immobili senza possederli. Se ben selezionati, permettono una grande diversificazione, flessibilità e rendimento, soprattutto in ottica passiva.
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