Tipi di Contratto di Affitto: Guida Completa a Tutte le Formule di Locazione

In Italia esistono diversi tipi di contratto di locazione, ognuno con regole, durata e fiscalità specifiche. Scegliere quello giusto – sia per l’inquilino che per il proprietario – è fondamentale per tutelare i propri diritti e ottimizzare vantaggi fiscali e gestionali.

Vediamo nel dettaglio le principali tipologie di contratto d’affitto previste dalla legge.

🏠 1. Contratto a canone libero (4+4)

Caratteristiche:

• Durata: 4 anni + rinnovo automatico di 4 anni
• Canone stabilito liberamente tra le parti
• Adatto a chi cerca flessibilità e libertà di prezzo

Ideale per:

• Proprietari in grandi città
• Inquilini che cercano un alloggio a lungo termine

📌 Obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

🏘️ 2. Contratto a canone concordato (3+2)

Caratteristiche:

• Durata: 3 anni + rinnovo di 2 anni
• Canone stabilito secondo accordi locali tra associazioni di categoria
• Prevede agevolazioni fiscali per il proprietario (IMU, cedolare secca al 10%)

Ideale per:

• Città ad alta tensione abitativa (es. Roma, Milano, Bologna)
• Chi vuole risparmiare su tasse e imposte

📌 Richiede l’attestazione di conformità da parte delle associazioni per ottenere le agevolazioni.

🏫 3. Contratto per studenti universitari

Caratteristiche:

• Durata: da 6 mesi a 3 anni
• Canone concordato con tetti massimi previsti
• Riservato a studenti fuori sede iscritti a università, master o corsi AFAM

Ideale per:

• Proprietari in città universitarie
• Studenti che vogliono regolarizzare la loro posizione

📌 È consigliato allegare certificato di iscrizione universitaria.

🏖️ 4. Contratto transitorio

Caratteristiche:

• Durata: da 1 a 18 mesi, non rinnovabile
• Per esigenze temporanee e giustificate (es. trasferimenti lavorativi, ristrutturazioni)
• Canone libero o concordato (in base al Comune)

Ideale per:

• Proprietari che rientrano a breve nell’immobile
• Inquilini con bisogni abitativi temporanei

📌 Deve contenere motivazioni specifiche e documentate (pena nullità del contratto).

🛏️ 5. Locazione turistica o affitto breve

Caratteristiche:

• Durata inferiore a 30 giorni
• Nessun obbligo di registrazione, ma vanno comunicati gli ospiti alla Questura
• Reddito dichiarabile con cedolare secca o regime ordinario

Ideale per:

• Case vacanza
• Host su Airbnb, Booking, ecc.

📌 Si applicano regole specifiche diverse rispetto all’affitto residenziale (vedi sezione dedicata).

🧑‍💼 6. Affitto con partita IVA (uso diverso dall’abitativo)

Caratteristiche:

• Locazione di immobili per uso commerciale, ufficio o professionale
• Durata minima 6 anni (9 anni per attività alberghiere)
• Normativa differente e IVA applicabile in certi casi

Ideale per:

• Locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali

📌 Contratti più rigidi, con obblighi diversi e fiscali più complessi.

📊 Riepilogo comparativo