Tasse sugli Affitti Brevi: Regime Fiscale, Cedolare Secca e Obblighi

Affittare un immobile per brevi periodi può essere molto redditizio, ma comporta anche obblighi fiscali ben precisi. È essenziale sapere quali tasse si pagano, quando serve la partita IVA e quali sono le opzioni disponibili per restare in regola con il Fisco.

Che tu sia un privato o un host abituale su Airbnb, Booking o simili, ecco tutto ciò che devi sapere.

✅ Chi può affittare con regime agevolato?

Il regime fiscale agevolato degli affitti brevi si applica quando:

• Il contratto dura meno di 30 giorni
• Non vengono offerti servizi accessori “tipici dell’hotel” (es. colazione, reception, trasporti)
• L’immobile è gestito da una persona fisica (non impresa) o da un intermediario non professionale

📌 Fino a 4 immobili l’anno, puoi operare come privato. Oltre, il Fisco presume che tu svolga attività imprenditoriale.

🧾 Opzioni fiscali per affitti brevi

1. Cedolare secca – 21%

• Aliquota fissa sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo
• Si applica solo ai canoni percepiti
• Non consente la detrazione di spese

📌 Vantaggi:

• Tassazione semplice e conveniente
• Niente imposta di registro o bollo
• Accessibile anche se affitti tramite Airbnb o Booking

📌 Svantaggi:

• Non puoi scaricare costi di gestione (manutenzioni, utenze, ecc.)

2. Regime ordinario IRPEF

• Tassazione progressiva sul reddito complessivo (23%–43%)
• Possibilità di dedurre spese (IMU, manutenzioni, provvigioni agenzia)
• Obbligo di compilare il quadro RL nel Modello Redditi (ex Unico)

📌 Più adatto a chi:

• Ha spese elevate da dedurre
• È in una fascia IRPEF bassa
• Gestisce gli immobili con costi strutturati

💡 Airbnb & portali: come avviene la tassazione

Airbnb:

• Trattiene alla fonte il 21% come sostituto d’imposta
• Rilascia annualmente una certificazione unica (CU)
• Il locatore può non dichiarare quei redditi se già tassati

Booking.com, Vrbo, altri:

• Non agiscono da sostituto d’imposta
• Il reddito va dichiarato integralmente dal locatore
• Si può scegliere tra cedolare secca o IRPEF nella dichiarazione

🧠 Quando serve aprire partita IVA?

Devi aprire partita IVA se:

• Superi la soglia di occasionalità (più di 4 immobili o attività continuativa)
• Offri servizi accessori simili all’attività alberghiera
• Usi strumenti professionali (software, team, gestione integrata)

📌 In questo caso, la tua attività è considerata impresa turistica e dovrai:

• Registrarti alla Camera di Commercio
• Versare IVA, contributi INPS, IRES/IRAP se società

📊 Riepilogo: regime fiscale affitti brevi

⚠️ Sanzioni in caso di irregolarità

• Omessa dichiarazione → fino al 240% dell’imposta dovuta
• Cedolare secca applicata senza diritto → sanzioni e interessi
• Attività non dichiarata → rischio di accertamenti fiscali e multe

💡 Consiglio: se sei in dubbio, consulta un commercialista specializzato in affitti brevi.